IRSの、Internal Revenue Code (IRC) セクション1031で、投資不動産の所有者は、物件を売却し、その売却益を、「同種の」不動産に投資すれば、キャピタルゲイン税を繰り延べできると規定されています。
「1031エクスチェンジ」によって、不動産投資家は、大きな税金の特典を得ることができます。
1031エクスチェンジは、IRSの規定の中でも、見落とされがちな、最も秘匿された秘密のひとつだと考えられています。
どんな場合に、１０３１エクスチェンジを検討するべきでしょうか？
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キャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにしたい場合。エクスチェンジを正しく遂行すれば、キャピタル税の支払いを全て先送りできます。エクスチェンジすることによって、投資家は結果として、政府から、無利子、無期限の融資を受けるのと同じことになります。
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投資する元本を最大限に活用するため（レバレッジ）。
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大きな不動産に買い換える、又は複数の不動産をまとめて売却して、大きな物件に買い換える場合
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別の地域に投資を移動する場合
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投資場所による、発展の度合いや見込める収入の差がある場合
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投資不動産の種類を変更する場合（アパート、商業物件、小売店舗など）
どのような人が１０３１エクスチェンジを考慮すべきでしょうか？
売却すると大きなゲイン（譲渡益）が発生する物件（税金対策のため、大きな原価償却を計上している物件や、市場価格が高騰した物件）を所有している人が、1031エクスチェンジを検討するべき人です。
不動産には、税法上、下記の５つのクラスに分類されます：
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納税者の商売やビジネスを運営する目的で使用される不動産
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顧客への売却を主たる目的として保有される不動産
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住居として使用される不動産
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投資目的で保有される不動産
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バケーション・ホームとして使われる不動産
１０３１エクスチェンジが適用できるのは、このうちの、１番と４番のクラスで、５番にも適用できる場合もあります。ビジネスのための利用の定義は、「商売やビジネスで収益を上げるために使用する目的で所有する不動産」です。昔、ビジネスに利用していたが今はその目的には使われていない物件でも、１０３１を適用できる可能性はあります。「投資目的」の定義は、収益をあげている、いないに関わらず、売却が主目的ではなく、将来使用する目的で、または値上がりを見込んで投資として、ディーラー以外の所有者によって保有されている不動産です。投資とは、値上がりを見込んで、短期ではなく、ただ保有していることです。近い将来、売却する目的で所有されている不動産は、投資目的とは言えません。
１０３１エクスチェンジのルール
売却する物件と購入する物件は「同種の」（Like-Kind）不動産でなければならず、どちらも、商売、ビジネス、または投資目的で保有される物件でなければならない。
売却によって出た資金は、資格のある仲介業者が取り扱わなければならず、不動産の所有者や、所有者のエージェントが受け取ることはできない。売却金は全額、買い替える物件の購入に充てられなければならず、購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となる。
買い換える物件は、売却した物件と同額かそれ以上の負債を負っていなければならない。そうでない場合は、負債が減額した分について税金を支払うか、現金を追加して、負債の減額を相殺しなければならない。
同種の不動産とは
１０３１エクスチェンジでは、商売やビジネスで収益をあげるために使われる不動産か、投資目的の不動産である限り、米国内または米国領土内において、他のどんな不動産に買い換えても構いません。例として、アパート、商業物件、コンドミニアム、デュプレックス、未開発の土地、賃貸住宅などがあげられます。IRC１０３１(a)で規定されている、「Like-Kind」は、評価や質の違いにかかわらず、「同様の性質や特徴を有している」という意味です。同条項によれば、あるクラスに分類される資産を、別のクラスに分類されている資産に買い替えることはできません。下記は、１０３１エクスチェンジの条件を満たす、同種の資産の例と、買い替えの例です：
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アパートから農地
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オフィースビルからホテル
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未開発の土地から小売店舗
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宅地から商業ビル
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飛行機から飛行機
一方、主たる住居として住んでいる家、株やボンド、債券、パートナーシップの利権、売却目的で保有されている宅地、購入後、または建築完了後すぐに転売する目的の不動産などには、１０３１エクスチェンジを適用できません。
＊1031エクスチェンジの条件を満たすかどうかは、所有者がその物件を何に使うかによります。
１０３１エクスチェンジの時間制限
認定期間： 売却してから４５日以内に、買い換える物件のリストを提出すること。この期限は非常に厳しく、45日目が土曜日、日曜日、祝祭日でも延期は認められません。
エクスチェンジ期間： 納税者や、買い替える物件を、「エクスチェンジ期間」内に、購入完了しなければなりません。この期限は、売却が完了してから180日以内、または、もし売却した物件の税金申告の申告期限日が、この１８０日目より早い場合には、そちらの早い方の日が期限となります。180日の規則は非常に厳しく、180日目が週末や祝祭日にあたっても、延期は認められません。
買換え物件の認定方法
３プロパティ・ルール： 買換え物件の候補として、３つの物件を指定できます。１０３１エクスチェンジをする人の９５％は、３プロパティ・ルールを利用します。
２００％ルール： 合計金額が、売却した物件の価値の２００％以内の金額であれば、買換え物件の候補として何件でも指定することができます。
９５％エグザンプション： 指定した物件を、その合計金額の最低95％以上で購入することになれば、買換え物件の候補として、何件でも指定できます。